El derecho de retracto de colindantes es una figura recogida en el Código Civil que permite a los propietarios de fincas rústicas colindantes adquirir, en igualdad de condiciones, un terreno vecino que haya sido vendido a un tercero. Este derecho tiene especial importancia para evitar la fragmentación de la propiedad rural y promover la mejora de la producción agraria. En este artículo, desde INITIO Abogados, despacho de abogados en Murcia especializados en derecho civil, derechos reales y urbanismo en Murcia, te explicamos en detalle cómo funciona el retracto de colindantes, los requisitos legales y el procedimiento para ejercerlo.
¿Qué es el derecho de retracto de colindantes? 📜
El derecho de retracto de colindantes está regulado en el artículo 1523 del Código Civil, que establece lo siguiente:
“El propietario de una finca rústica colindante tiene derecho a retraerla cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea. En caso de varios colindantes interesados, se preferirá al propietario cuya finca sea de menor superficie.”
Este derecho implica que, si una finca rústica menor a una hectárea se vende a un tercero, los propietarios de las fincas colindantes pueden adquirirla en las mismas condiciones en que se haya vendido, limitando así la libre disposición del comprador inicial.
Fundamento y finalidad del retracto de colindantes 🌱
El retracto de colindantes es un derecho de naturaleza legal y restrictiva, ya que limita el derecho de propiedad del comprador para proteger el interés público y privado en la conservación y mejora de las explotaciones agrarias.
La finalidad agraria del retracto
Tal y como ha reiterado el Tribunal Supremo en la Sentencia nº 418/2009, de 29 de mayo, el derecho de retracto tiene por finalidad evitar el minifundismo y fomentar la concentración parcelaria para mejorar la productividad agrícola, ganadera o forestal.
Además, el Tribunal Supremo en la Sentencia nº 107/2010, de 26 de febrero, estableció que no se puede ejercer el retracto si la finca, aunque sea rústica en el Registro, está destinada a un uso distinto del agrario, como puede ser residencial o industrial.
Por tanto, el retracto debe ejercerse con la finalidad clara de incrementar o mejorar la producción agraria de la finca colindante del retrayente. 🌾🐄
Requisitos para ejercer el retracto de colindantes 📋
Para que el derecho de retracto sea válido, deben cumplirse una serie de requisitos que resumimos a continuación:
1. Propiedad colindante de finca rústica 🏞️
El retrayente debe ser propietario de una finca rústica colindante físicamente con la finca vendida. Esto implica una contigüidad real y sin separaciones físicas importantes como caminos o arroyos que dificulten la explotación conjunta.
2. Finca objeto de venta menor de una hectárea 📐
El derecho solo se aplica a fincas cuya cabida no exceda de una hectárea (10.000 m²), tal como exige el artículo 1523 del Código Civil.
3. Naturaleza rústica y uso agrícola real 🚜
La finca vendida debe ser rústica y estar destinada a explotación agrícola, ganadera o forestal. La mera inscripción en el Registro no es suficiente si la finca tiene otro uso, como ha confirmado el Tribunal Supremo.
4. Ausencia de separaciones físicas o servidumbres 🚧
Las fincas deben poder unirse y explotarse conjuntamente. No se admite el retracto si están separadas por caminos, acequias, barrancos o servidumbres visibles que benefician a terceros.
5. El comprador no debe ser colindante 🚫
Si el comprador ya es propietario de una finca colindante a la vendida, el derecho de retracto de otros colindantes se ve anulado.
6. Ejercicio dentro del plazo legal ⏳
El retracto debe ejercerse dentro de los 9 días hábiles contados desde que el colindante haya tenido conocimiento efectivo de la venta o, en su defecto, desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, según dispone el artículo 1524 del Código Civil.
¿Cuándo empiezan a contar los 9 días hábiles? 📅
Una de las dudas más frecuentes sobre el retracto de colindantes es el cómputo del plazo para ejercerlo.
Plazo desde el conocimiento fehaciente
Según el artículo 1524 del Código Civil y la doctrina del Tribunal Supremo (STS 700/2010, de 10 de noviembre), el plazo comienza a contar desde que el propietario colindante tiene conocimiento efectivo y fehaciente de la venta. Esto puede ser a través de notificación, comunicación formal o cualquier medio que acredite que el retrayente supo de la venta.
Plazo subsidiario desde la inscripción registral
Si el colindante no conoce la venta, el plazo comienza desde la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad. No obstante, la inscripción por sí sola no inicia el plazo si no se acredita el conocimiento por parte del colindante.
⚠️ Es importante recalcar que este plazo es de caducidad y no admite interrupciones ni prórrogas.
¿Qué ocurre si varios colindantes quieren ejercer el retracto? 👥
Cuando hay varios colindantes interesados en ejercer el retracto, el artículo 1523 del Código Civil establece que se otorgará preferencia al colindante cuya finca sea de menor cabida, evitando así conflictos y favoreciendo la concentración de parcelas.
¿Por qué contar con abogados expertos en derecho civil y derechos reales en Murcia? 🏛️
El derecho de retracto de colindantes es un procedimiento complejo que requiere asesoramiento legal especializado para asegurar que se cumplen todos los requisitos y se ejercita en tiempo y forma.
En INITIO Abogados, despacho de abogados en Murcia, contamos con un equipo de abogados expertos en derecho civil Murcia, derechos reales y urbanismo Murcia, especializados en derecho inmobiliario. Nuestros abogados ayudan a propietarios de fincas rústicas a proteger sus derechos en casos de retracto de colindantes, asegurando una defensa sólida y eficaz.
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