Abogados en Murcia expertos en ejecuciones hipotecarias y arrendamientos
Cuando un inmueble se adjudica en una ejecución hipotecaria, es frecuente que todavía esté ocupado por el antiguo propietario, un inquilino o incluso terceros. En estos casos, el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) regula el procedimiento para que el nuevo propietario o adjudicatario pueda recuperar la posesión judicial del inmueble.
En INITIO Abogados, despacho de abogados en Murcia capital, explicamos de forma práctica qué ocurre con los ocupantes en ejecuciones hipotecarias, qué derechos tienen y cómo puede actuar tanto el adjudicatario como el inquilino.
Qué establece el artículo 675 LEC ⚖️
El artículo 675 LEC regula los efectos de la adjudicación hipotecaria sobre la posesión del inmueble y el lanzamiento de los ocupantes.
Su contenido puede resumirse así:
- Si el inmueble no está ocupado, el adjudicatario puede solicitar al juzgado que se le entregue directamente la posesión.
- Si está ocupado, el Letrado de la Administración de Justicia citará a los ocupantes y al adjudicatario a una vista.
- Tras la vista, el juez decidirá mediante Auto si los ocupantes tienen o no derecho a permanecer. Si no lo tienen, se decretará el lanzamiento con día y hora concretos.
- El Auto no admite recurso, pero los ocupantes pueden ejercer sus derechos en un juicio declarativo posterior, donde podrán defender la validez de su contrato o su derecho de posesión.
En definitiva, el artículo 675 crea un procedimiento rápido y sumario que permite al adjudicatario recuperar la posesión sin necesidad de iniciar un juicio ordinario, pero sin cerrar la puerta a que el ocupante defienda sus derechos en otro proceso.
🧩 Tipos de ocupantes según la ley
Los tribunales distinguen claramente tres perfiles de ocupantes en estos supuestos:
1️⃣ Ocupantes sin título
Son las personas que no pueden acreditar contrato, cesión o derecho alguno.
En estos casos, el lanzamiento se ordena de inmediato, pues se consideran ocupantes de mero hecho.
El adjudicatario obtiene la posesión sin mayores trámites.
2️⃣ Inquilinos con contrato inscrito en el Registro
Cuando el arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la hipoteca, el nuevo propietario debe respetarlo hasta que finalice su plazo.
Este tipo de arrendamiento goza de plena oponibilidad frente a terceros.
Más información en 👉 Derechos y obligaciones del Arrendador en Murcia | Abogados especialistas en arrendamientos y en 👉 Derechos y obligaciones del Arrendatario | Abogados en Murcia
3️⃣ Arrendatarios con contrato no inscrito
Es el caso más conflictivo.
El contrato puede existir, pero al no estar inscrito ni acreditarse documentalmente antes de la adjudicación, no tiene “fecha cierta” frente a terceros (art. 1.227 del Código Civil).
En este escenario, el juez examina si el contrato es anterior a la adjudicación y si se puede probar su realidad mediante pagos, recibos, suministro eléctrico o testigos.
Si no se acredita, el contrato se declara inoponible al adjudicatario, aunque siga siendo válido entre las partes originales.
Qué puede hacer cada parte
🔹 Si eres el adjudicatario:
- Solicita la posesión judicial dentro del plazo de un año desde la adjudicación (art. 675.2 LEC).
- Aporta los datos de los ocupantes para su citación.
- Si los ocupantes no comparecen o no acreditan título suficiente, el juez decretará el lanzamiento.
- Es recomendable contar con un Abogado Ejecuciones Hipotecarias en Murcia: Defiende tus Derechos
🔹 Si eres el ocupante:
- Reúne todas las pruebas que acrediten tu posesión legítima o contrato de arrendamiento.
- Si el juez no reconoce tu derecho en el Auto, aún puedes presentar una demanda declarativa para que se reconozca judicialmente tu contrato.
- Consulta con abogados especialistas en arrendamientos y ejecuciones hipotecarias antes de la vista: una buena preparación puede evitar el lanzamiento.
📚 Cuestiones relacionadas con el arrendamiento
El problema de los ocupantes en ejecuciones hipotecarias suele estar ligado a otros supuestos comunes del Derecho arrendaticio:
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Estas cuestiones también implican interpretar correctamente los derechos y obligaciones de arrendadores e inquilinos, así como las consecuencias jurídicas de la falta de inscripción registral o de notificación en caso de transmisión del inmueble.
Conclusión: la importancia de la prueba y el asesoramiento legal
El artículo 675 LEC pretende equilibrar el derecho del adjudicatario a obtener la posesión con la protección mínima del ocupante que tiene un título legítimo.
Pero en la práctica, la falta de documentación o la no inscripción del contrato suele dejar al arrendatario en situación de desventaja.
Por eso, si eres inquilino o adjudicatario y te enfrentas a un procedimiento de este tipo, es fundamental contar con abogados especializados en arrendamientos y ejecuciones hipotecarias en Murcia.
En INITIO Abogados, te asesoramos desde el primer momento, revisamos tu contrato, preparamos la comparecencia ante el juzgado y defendemos tus derechos en todas las fases del procedimiento.
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