La enervación del desahucio es uno de los aspectos más importantes que deben conocer tanto arrendadores como arrendatarios en un procedimiento de desahucio por impago de rentas. Se trata de un derecho que, en determinadas circunstancias, permite al inquilino conservar la vivienda o local siempre que pague la deuda pendiente antes del juicio.
En INITIO Abogados, despacho de abogados en Murcia con amplia experiencia en arrendamientos, explicamos en qué consiste, qué requisitos exige la ley y qué ocurre si no se puede aplicar.
¿Qué es la enervación del desahucio?
La enervación del desahucio es la posibilidad que tiene el inquilino de parar el procedimiento de desahucio pagando las rentas atrasadas, intereses y costas del proceso antes de la vista judicial.
👉 Con este mecanismo, el contrato de arrendamiento sigue en vigor y el arrendatario puede seguir en la vivienda o local.
Se trata de una segunda oportunidad, pero no ilimitada: la ley establece condiciones claras para que sea válida.
Regulación legal: artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ⚖️
La enervación del desahucio se regula en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
Este precepto establece que, en los procesos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, el arrendatario podrá evitar el lanzamiento si paga al arrendador, o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente, todas las cantidades reclamadas en la demanda más las que adeude en ese momento.
El procedimiento finaliza mediante decreto del Letrado de la Administración de Justicia, siempre que el pago se realice en el plazo legal.
👉 Si el arrendador se opone porque no se cumplen los requisitos (por ejemplo, ya hubo una enervación previa o existió requerimiento fehaciente con 30 días de antelación), se celebrará la vista prevista en el artículo 443 LEC, y será el juez quien decida si procede declarar enervada la acción o si, por el contrario, debe dictarse sentencia de desahucio.
Requisitos para enervar el desahucio en Murcia
Para que la enervación sea admitida, deben cumplirse los siguientes requisitos legales:
1. Pago completo de la deuda 💰
El arrendatario debe abonar todas las rentas pendientes, los intereses y las costas procesales.
2. Plazo legal
El pago debe realizarse antes del juicio. Si se abona después, la enervación no tendrá efectos.
3. Primera vez
La enervación solo puede ejercerse una vez por contrato de arrendamiento. Si ya se utilizó en el pasado, no procede de nuevo.
4. Sin requerimiento previo
Si el arrendador reclamó fehacientemente la deuda con más de 30 días de antelación (por ejemplo, mediante burofax), no será posible enervar.
Diferencia entre enervación y allanamiento
Es habitual confundir ambos términos:
- Enervación: el inquilino paga y continúa en la vivienda.
- Allanamiento: el inquilino reconoce la deuda y acepta marcharse, lo que agiliza el proceso y reduce costes.
¿Qué ocurre si no se puede enervar?
Si no se cumplen los requisitos, el procedimiento seguirá adelante y se dictará sentencia de desahucio con orden de lanzamiento.
En algunos casos, puede ser más adecuado acudir al desahucio por precario en Murcia, cuando la persona ocupa la vivienda sin título válido, aunque no siempre es el procedimiento correcto.
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