Por INITIO Abogados | Abogados expropiaciones Murcia
Cuando una finca es expropiada por la Administración, el propietario tiene derecho a ser indemnizado. Esa indemnización recibe el nombre de justiprecio. Sin embargo, cuando ese terreno tiene una hipoteca o ha pasado por una ejecución bancaria, puede haber dudas sobre quién debe cobrar ese dinero: ¿el dueño? ¿el banco? ¿un tercero?
En INITIO Abogados, especialistas en expropiaciones forzosas en Murcia, te explicamos de forma clara y sencilla qué ocurre en estos casos. Si tu propiedad se ha visto afectada por una expropiación, necesitas saber cómo actuar para proteger tus derechos y no perder tu indemnización.
¿Qué es el justiprecio?
El justiprecio es la compensación económica que una Administración (como un ayuntamiento o una consejería) debe pagar cuando te expropia un bien por interés público. Está protegido por la Constitución Española, que garantiza el derecho a la propiedad y la obligación de compensar cualquier pérdida patrimonial causada por una expropiación forzosa.
La cantidad a pagar puede fijarse de mutuo acuerdo o mediante procedimientos oficiales. Pero lo importante es que ese pago es obligatorio: nadie puede ser privado de su finca sin recibir algo a cambio.
¿Cuándo se considera que has perdido tu propiedad?
En los casos de expropiación urgente, la ley permite que la Administración ocupe el terreno antes de pagar el justiprecio completo. Esto puede parecer injusto, pero está regulado por el artículo 52 de la Ley de Expropiación Forzosa.
La clave es que, desde el momento en que se firma el acta de ocupación y se abona el depósito previo, la propiedad del terreno ya se considera transmitida. Es decir, aunque aún no hayas cobrado todo el dinero, ya no eres el propietario legal. Esto es fundamental para saber a quién corresponde el cobro del justiprecio.
¿Qué pasa si la finca está hipotecada?
En muchos casos, los terrenos expropiados están hipotecados. Eso significa que hay un acreedor hipotecario (generalmente un banco) con un derecho de cobro si no se ha pagado el préstamo.
Según la Ley Hipotecaria, la hipoteca se extiende también a las indemnizaciones por expropiación. Pero esto no quiere decir que el banco tenga derecho automático a quedarse con el justiprecio. Solo podrá reclamar si:
- La deuda aún está pendiente.
- El banco ha notificado su existencia antes del pago del justiprecio.
- No han pasado los plazos legales que harían prescribir la deuda.
En otras palabras: si el préstamo ya se pagó o si han pasado varios años sin que el banco reclame, no tiene derecho sobre esa indemnización.
¿Puede el banco quedarse con el justiprecio?
En general, no. Solo si el préstamo sigue vigente y ha sido correctamente comunicado, el banco puede pedir que se le retenga el importe del justiprecio para cobrar su deuda. En caso contrario, el justiprecio debe abonarse al propietario que sufrió la expropiación.
Este tipo de situaciones pueden llegar a ser muy técnicas. Por eso es fundamental contar con abogados expertos en expropiaciones forzosas, que conozcan no solo el Derecho Administrativo en Murcia, sino también las relaciones con entidades bancarias y registros de la propiedad.
¿Qué ocurre si el banco se adjudica la finca después de que ya haya sido expropiada?
Una pregunta habitual es: “¿Qué pasa si el banco se queda con la finca en una ejecución hipotecaria, pero la expropiación ya se produjo antes?”
La respuesta es clara: si la Administración ya ocupó el terreno (por ejemplo, para hacer una carretera), el banco no puede reclamar el justiprecio. Ya no hay finca que adjudicar. El derecho de propiedad desapareció en el momento de la ocupación, por lo que el banco ya no tiene nada que garantizar.
¿Y si han pasado muchos años desde la deuda?
La ley establece plazos para reclamar una deuda. Si el banco no ha hecho nada durante años, puede perder ese derecho. El artículo 1964 del Código Civil establece un plazo de prescripción de 5 años. Pasado ese tiempo, si no se ha reclamado, la deuda se considera extinguida, y con ella también desaparece la posibilidad de que el banco cobre el justiprecio.
En INITIO Abogados contamos con amplia experiencia en Derecho Administrativo en Murcia, y sabemos cómo utilizar esta normativa para proteger a nuestros clientes frente a reclamaciones injustas o intentos de retener indemnizaciones indebidas.
¿Quién debe cobrar entonces?
La norma general es sencilla: debe cobrar el justiprecio la persona que era propietaria del terreno en el momento de la ocupación por parte de la Administración. Si no había deudas, o si ya se pagaron, o si la hipoteca ha prescrito, el dinero corresponde íntegramente al expropiado.
Si hay una deuda viva, el banco puede pedir que se le retenga parte de ese dinero. Pero no puede reclamar la totalidad del justiprecio ni impedir el pago al verdadero propietario.
¿Qué puedo hacer si la Administración no paga?
Si ha pasado el tiempo y la Administración no abona el justiprecio, o si lo retiene sin motivo, es posible presentar un recurso contencioso-administrativo. Este procedimiento judicial permite reclamar formalmente tu derecho a cobrar, con apoyo legal y pruebas que demuestren tu situación.
En INITIO Abogados ponemos a disposición de nuestros clientes los conocimientos de nuestros abogados administrativos para la interposición de recursos contencioso-administrativos, con una trayectoria reconocida frente a organismos públicos.
Nuestra experiencia en administración pública nos permite comprender cómo actúan las distintas administraciones y qué pasos son necesarios para conseguir resultados eficaces en materia de expropiaciones.
Conclusión
Las expropiaciones forzosas son complejas, especialmente cuando hay hipotecas de por medio. Pero los derechos del ciudadano están protegidos por la ley. Saber quién debe cobrar el justiprecio y cómo actuar cuando hay conflictos con bancos o con la Administración es clave para no perder una compensación que te corresponde por justicia.
Si necesitas asesoramiento legal, en INITIO Abogados somos abogados administrativos en Murcia, con experiencia en recursos contencioso-administrativos y especialistas en defender a particulares afectados por expropiaciones forzosas.
¿Te han expropiado una finca y no sabes si el justiprecio te corresponde? ¿Hay una hipoteca de por medio?
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