¿Sabías que muchos contratos de arrendamiento firmados hace más de 50 años todavía siguen vigentes? Nos referimos a los contratos de renta antigua, regulados por la legislación anterior a la actual Ley de Arrendamientos Urbanos. Aunque su número ha disminuido, siguen generando dudas jurídicas muy relevantes, sobre todo en casos de fallecimiento del arrendatario y posibles subrogaciones.
En INITIO Abogados, despacho de abogados en Murcia especializado en arrendamientos urbanos, alquileres, y gestión integral de patrimonios, te explicamos las claves actuales sobre este régimen especial.
¿Qué es un contrato de renta antigua?
Los contratos de renta antigua son arrendamientos celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y regulados principalmente por el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Se caracterizan por:
- Duración indefinida
- Rentas muy reducidas, protegidas legalmente
- Un régimen transitorio que permite su subsistencia pese a las sucesivas reformas legales
La entrada en vigor de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU) modificó este régimen, estableciendo límites estrictos a la subrogación tras el fallecimiento del arrendatario.
Subrogación en contratos de renta antigua: Lo que debes saber si vives en Murcia
La Disposición Transitoria Segunda de la LAU 1994 regula los supuestos en los que puede tener lugar la subrogación. El criterio general es claro: sólo se permite una única subrogación a partir del 1 de enero de 1995, con limitaciones muy estrictas.
¿Quién puede subrogarse tras el fallecimiento del arrendatario?
La ley permite que, tras el fallecimiento del inquilino, se subrogue una sola persona entre las siguientes:
- Cónyuge no separado legal ni de hecho
- Hijos que hayan convivido con el arrendatario al menos dos años antes del fallecimiento
- Ascendientes a cargo del arrendatario, con una convivencia mínima de tres años
El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo si este es un hijo con discapacidad igual o superior al 65 %, en cuyo caso podrá mantenerse por dos años más o hasta que cumpla 25 años, si esa fecha es posterior.
Casos especiales: parejas de hecho y personas con discapacidad
La ley asimila al cónyuge a la pareja de hecho que haya convivido de manera estable con el arrendatario durante al menos dos años antes del fallecimiento, o sin límite de tiempo si hay descendencia común. Además, como ya se ha mencionado, los hijos con discapacidad grave gozan de un régimen especial de protección.
Subrogaciones anteriores a 1995: un régimen distinto
Si la subrogación se produjo antes del 1 de enero de 1995, bajo el régimen anterior (art. 58 de la LAU de 1964), se admite una segunda subrogación, pero no más. En este caso, los beneficiarios pueden ser:
- El cónyuge del primer subrogado
- Los hijos del arrendatario que hubiesen convivido al menos dos años en la vivienda
Una vez fallezca esta segunda persona subrogada, el contrato se extingue definitivamente.
Prueba de convivencia: requisito imprescindible
Toda persona que pretenda subrogarse debe probar su convivencia con el arrendatario fallecido en la misma vivienda. Esta convivencia debe ser habitual, efectiva y con anterioridad suficiente (2 o 3 años según el caso). La carga de la prueba recae en el solicitante, por lo que es fundamental contar con abogados expertos en arrendamientos en Murcia para preparar la documentación y evitar conflictos judiciales.
Prohibición de terceras subrogaciones
Tanto si la subrogación se produce bajo el régimen de 1994 como si tuvo lugar bajo el régimen anterior, no se permite una tercera subrogación. Tras la segunda subrogación —ya sea en favor de un cónyuge, hijo o ascendiente—, el contrato se extingue legalmente, sin posibilidad de transmisión a otros familiares.
¿Tienes un contrato de renta antigua? Revisa tu situación legal
Si formas parte de una familia que vive en una vivienda con contrato anterior a 1985, o eres propietario de un inmueble arrendado en esas condiciones, es importante revisar tu contrato de renta antigua para conocer los derechos y límites legales que pueden afectar a su duración, rentas y posibilidad de subrogación.
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