La resolución de un contrato de arrendamiento es una de las cuestiones jurídicas que más preocupan tanto a propietarios como a inquilinos en Murcia, especialmente en un contexto en el que los alquileres han crecido, las incidencias se han multiplicado y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se aplica con especial rigor por parte de los tribunales.
En INITIO Abogados, despacho de referencia en Derecho Inmobiliario y Arrendamientos Urbanos en Murcia, asesoramos cada día a clientes que necesitan resolver un contrato de alquiler por falta de pago, actividades molestas, incumplimientos del propietario, obras no consentidas o situaciones más complejas como cancelación registral, resolución de pleno derecho o extinción por ruina del inmueble.
En esta guía analizamos en detalle los artículos 27 y 28 LAU, que regulan el incumplimiento, la resolución y la extinción del contrato de arrendamiento. Todo con un enfoque claro, práctico y orientado a resolver dudas reales de propietarios e inquilinos en la Región de Murcia.
¿Cuándo se puede resolver un contrato de alquiler en Murcia?
Abogados expertos en arrendamientos en Murcia
La LAU establece que cualquier incumplimiento de las obligaciones contractuales por una de las partes faculta a la otra para:
- Exigir el cumplimiento, o
- Solicitar la resolución del contrato, con indemnización de daños y perjuicios si procede
Esto deriva directamente del artículo 1124 del Código Civil.
Ahora bien, la LAU no solo reconoce el incumplimiento general: desarrolla causas específicas, especialmente relevantes para el arrendamiento de vivienda en Murcia, donde los conflictos se han incrementado notablemente.
Incumplimientos del inquilino: causas legales de resolución del contrato
El artículo 27.2 de la LAU enumera las causas más frecuentes que permiten al arrendador resolver el contrato de pleno derecho, sin necesidad de interpretar si el incumplimiento es grave: la ley ya lo define como tal.
Falta de pago de la renta: motivo principal de desahucio en Murcia
Es la causa más habitual de resolución y de desahucio por falta de pago.
Basta un único impago para que el arrendador pueda exigir:
- resolución del contrato
- lanzamiento del inquilino
- reclamación de rentas debidas
- costas procesales
En INITIO Abogados tramitamos desahucios de forma ágil y estratégica, utilizando todos los mecanismos legales para evitar retrasos innecesarios.
El impago de la fianza o su actualización
Muchos propietarios desconocen que la falta de pago de la fianza o su actualización también es causa de resolución.
Es una obligación legal (art. 36 LAU), y su incumplimiento justifica la terminación del contrato.
Subarriendo no consentido, obras ilegales y daños en la vivienda
Si el inquilino realiza un subarriendo sin autorización —por ejemplo, destinando la vivienda a alquiler turístico—, el arrendador puede resolver el contrato.
También son causa de resolución:
- reformas sin permiso
- alteraciones de la estructura
- derribo de tabiques
- ampliaciones no autorizadas
- daños realizados de forma dolosa
En Murcia, donde el alquiler vacacional ha aumentado, el subarriendo turístico inconsentido se ha convertido en causa de desahucio muy común.
Actividades molestas, peligrosas o ilícitas: desahucio inmediato
Incluye actividades como:
- fiestas continuas
- ruidos excesivos
- actividades insalubres
- talleres clandestinos
- actividades ilícitas (como tráfico de droga)
Estas situaciones suelen conllevar procedimientos urgentes que gestionamos habitualmente desde INITIO Abogados.
Destinar la vivienda a un uso distinto del de vivienda habitual
El contrato de arrendamiento de vivienda exige que el inmueble se destine a residencia permanente del arrendatario.
No se permite transformarlo en:
- oficina
- segunda vivienda
- piso turístico
- almacén
- domicilio de terceros
Cuando esto ocurre, el arrendador puede resolver el contrato.
Derechos del arrendatario: cuándo puede resolver el contrato de alquiler según la Ley
En INITIO Abogados no solo defendemos a propietarios: también asistimos a inquilinos cuyos derechos han sido vulnerados. El artículo 27.3 LAU reconoce dos causas claras de resolución a favor del arrendatario.
Falta de reparaciones obligatorias del arrendador (Art. 21 LAU)
El arrendador debe mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, asumiendo:
- reparaciones estructurales
- problemas de saneamiento
- humedades graves
- filtraciones
- roturas no imputables al desgaste ordinario
Si el arrendador no cumple, el inquilino puede resolver el contrato sin penalización.
Perturbación o acoso del propietario: cómo actuar jurídicamente
El arrendador no puede:
- entrar en la vivienda sin permiso
- acosar al inquilino
- cortar suministros indebidamente
- limitar el uso de la vivienda
- manipular el inmueble para forzar el desalojo
Estas conductas pueden constituir incluso delito de coacciones, y además facultan al inquilino para resolver el contrato.
Procedimiento de resolución del contrato inscrito en el Registro de la Propiedad (Art. 27.4 LAU)
Si el arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad y el contrato contiene una cláusula de resolución por impago, la LAU permite un mecanismo más rápido:
- El arrendador requiere judicial o notarialmente al inquilino.
- El arrendatario dispone de 10 días hábiles para contestar o pagar.
- Si no contesta o acepta la resolución, el contrato queda resuelto de pleno derecho.
- El registrador cancela la inscripción del arrendamiento.
Es una vía especialmente útil cuando existen cargas posteriores, pues permite cancelar el arrendamiento pese a hipotecas o anotaciones.
Extinción del contrato de arrendamiento: causas legales según el Artículo 28 LAU
La extinción no implica incumplimiento: es la terminación legal del contrato.
El artículo 28 recoge dos causas esenciales:
Pérdida de la vivienda o declaración de ruina
El contrato se extingue cuando:
- la vivienda se destruye por causa fortuita
- se declara en ruina
- el edificio no es habitable
- existen riesgos estructurales no imputables al propietario
En Murcia, esto suele ocurrir en zonas con edificaciones antiguas o afectadas por daños estructurales internos.
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